提案者：杨埃喜

承办单位：发展改革和科技局

案 由：随着城市化快速推进，物业管理也成为城市发展管理的重要组成部分，居民小区物业管理的好坏直接影响着居民的日常生活质量和社会的和谐稳定。规范物业管理迫在眉睫。

1、业主委员会作用发挥难。有些住宅小区虽然成立了业主委员会，但积极性不高，在维护业主利益、协调业主与物业公司关系等方面发挥作用有限。

2、物业服务不到位。部分物业公司规模较小，设备设施配置不足，人员配备少，服务内容单一，服务标准低。部分小区保安人员没有挂靠正规公司，扰乱市场秩序。部分物业公司过度追求利益，不按协议规定提供相应服务。如人员配置不足，导致小区失窃，电梯、通讯设施、污水管道、卫生设施、房屋漏水等故障得不到及时维修或多次维修带来不便，居民不满，物业费收缴率更低，服务越来越差”的死循环。

3、物业收费不规范。有的业主的消费观念不正确，对有偿服务产生抵触情绪；部分业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责，只要物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。

4、开发商遗留问题多。受利益驱动和有关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设，对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性较大。房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业公司就修缮责任互相推诿。

5、监管部门严重缺位。受管理体制不顺、部分业主公德意识不强等因素影响，有的小区内出现占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及影响居民生活环境的现象普遍存在。物业公司因没有执法权，缺乏有效的治理手段，而相关管理职能部门，存在监管缺位的问题。遇到事情，相互推诿，执法范围不明确，小区成了执法空白区域。

建议、办法和要求：

1、强化部门监管职能。强化部门监管职能，加强对市场秩序管理，房管部门要完善物业管理服务企业准入机制，把好小区物管企业进驻招标关。加强对物业管理人员的培训，提高物管人员工作水平；从源头上保障物业企业服务水平；对存在问题多、服务水平低、管理能力差、群众投诉集中的企业及时通报、诫免。

2、强化业主主体责任。努力形成小区物管各方共治格局，加强对业委会成员的培训，使其合理反映业主诉求，引导业主遵守小区公约。监督企业履行合同，协调物业矛盾纠纷；畅通业主与业委会、物管企业沟通渠道，确保物业管理问题得到及时反馈和有效沟通；物管企业要正确处理好与业主的关系，认真研究解决业主反映的问题，采取有效方式公示自己的工作。增加透明度，提升满意度。

3、破解物业费收缴难题。物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务。对公职人员拖欠物业费，可商请所在单位协助负责督促，无正当理由拒缴的，可从工资中代扣；对长期无理拒缴、拖欠物业费者，物管企业可依法维权，法院要简化程序，执行清理拖欠物业费行为。

4、妥善解决开发商遗留问题。对群众反映强烈的开发商遗留问题形成问题清单，分类制定解决方案，对属开发商保修范围内的由开发商负责解决，对属维修维护不力的由物管企业解决。

5、鼓励支持物业公司做大做强。扶持优秀物管企业发展壮大，完善物业公司公开招投标选聘机制。促使物业公司比管理、比成本、比质量、比服务、比信誉、优胜劣汰，提高服务水平。

办理情况

杨埃喜委员：

您提出的《关于加大物业企业监管力度，提升物业服务水平的建议》（第20号）已收悉，现将有关答复如下：

1.针对您提出的业主委员会作用发挥难的问题，现回复如下：根据《陕西省物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会的具体事宜由物业所在地的物业管理行政主管部门住房和城乡建设局或者街道办事处、乡镇人民政府具体负责。根据你提出的业委会作用发挥难的问题，可与住建部门或者所在社区协调解决。

2.针对您提出的关于物业服务不到位的问题，现回复如下：物业服务企业服务内容与服务等级要相符，具体内容与相应等级我县住房和城乡建设局已制定出台，物业服务企业具体事宜由住房和城乡建设部门负责解释。

3.针对您提出的关于物业收费不规范的问题现回复如下：根据《府谷县物业服务收费管理实施细则（试行）》文件精神，成立业主大会之前的住宅小区、保障性住房、房改房、老旧小区、异地扶贫搬迁安置小区物业服务费实行政府指导价，其他类型的物业服务费实行市场调节价。实行政府指导价的住宅小区物业服务收费标准如下：一级：有电梯1.9元/平方米·月，无电梯0.7元/平方米·月；二级：有电梯1.6元/平方米·月，无电梯0.6元/平方米·月；三级：有电梯1.3元/平方米·月，无电梯0.5元/平方米·月；等外：有电梯1.0元/平方米·月，无电梯0.4元/平方米·月，实行政府指导价的住宅小区物业服务等级以府谷县住房和城乡建设部门制定的服务等级标准为准。《府谷县物业服务收费管理实施细则（试行）》也明确规定，物业服务企业应按规定明码标价，在物业管理区域内，显著位置内常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准以及投诉电话等信息并公布本细则，接受业主监督。

针对业主消费观念不正确，对有偿服务产生抵触情绪的问题，这里要强调一下物业服务费的范围，物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。物业服务费以外的其他有偿服务，物业服务企业可与业主自主协商确定，而非强制收取。对于业主缓缴费或者不缴费的问题，物业服务企业在催缴未果的情况下也可走司法程序予以解决。后期我局也会联合相关部门，走进社区、走进小区，加大物业相关知识的宣传力度。

4.针对您提出的开发商遗留问题多的问题，具体事宜由住建部门负责解释，我局无权干预。

5.针对您提出的业主的种种行为如占用公共通道、破坏墙体结构等影响生活环境的现象，可上报住建局，住建局联合相关执法部门会逐一解决和处罚。

此外，业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

再次感谢您对我县物业服务事业的关心和支持，衷心希望您能提出更多宝贵意见和建议。